規(guī)模房企2021年的銷售“成績單”沒有出現(xiàn)奇跡。
1月4日，從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2021年全年，百強(qiáng)房企實現(xiàn)銷售操盤金額11.08萬億元，同比下降3.5％；全口徑銷售金額為12.7萬億元，同比下滑3.0％；權(quán)益銷售金額為8.88萬億元，同比下滑6.0％。
房地產(chǎn)業(yè)上一次出現(xiàn)明顯下行走勢，還要回溯到2008年。彼時，受國民經(jīng)濟(jì)整體運行狀況、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及國際金融環(huán)境變化的影響，中國各城市房地產(chǎn)交易量普遍下降40％左右，整體走勢低迷。
中國房地產(chǎn)市場發(fā)展幾十年來，周期性發(fā)展是很重要的特征。當(dāng)政策收緊時，房企業(yè)績下行；當(dāng)政策放寬時，房企又迎來“春天”，以此循環(huán)往復(fù)。
曾在房企任職高管的楊明（化名）表示，過去很多年，房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺一般是以抑制市場過冷或過熱及其可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險作為出發(fā)點的，因此行業(yè)呈現(xiàn)出“發(fā)展、回落、再發(fā)展”的周期性規(guī)律。但過去一年，房地產(chǎn)的政策論調(diào)不能再以這種“周期論”來看。在房住不炒的定性前提下，房地產(chǎn)的發(fā)展更多的是強(qiáng)調(diào)民生屬性的回歸。未來，房企不能再有僥幸心理，以舊的邏輯理解新的形勢。
“2021年應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)的分水嶺，與之前的周期性發(fā)展模式相比，市場化的因素對行業(yè)的影響降低了很多，政策因素加大了不少。”一位民營房企副總裁表示，政府對于房地產(chǎn)的管控力度使得行業(yè)周期論出現(xiàn)紊亂和不調(diào)，民營企業(yè)的信心也因此受到很大的打擊，行業(yè)整體形勢不容樂觀。
周期性發(fā)展邏輯變了
過去幾十年間，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了數(shù)個持續(xù)時長3至4年的完整周期。
到2021年，新的周期拐點似乎已經(jīng)顯現(xiàn)。盡管全年全口徑千億房企達(dá)到43家，與2020年持平，但規(guī)模房企2021年整體的銷售目標(biāo)完成率不到90％，明顯低于過去三年105％以上的平均水平。
縱覽2021年行業(yè)的銷售表現(xiàn)，上半年一片熱火朝天，下半年則急轉(zhuǎn)直下，且同比銷售跌幅持續(xù)擴(kuò)大，從7月份的下降7％，一路走闊至11月的39.3％。
“我們往年都是逐月上行，上半年特別是一季度相對壓力大一點，市場差一點，到了二季度之后，市場開始回穩(wěn)回升，到了下半年還會創(chuàng)一個小新高，”某地產(chǎn)集團(tuán)CEO復(fù)盤2021年銷售時表示，但是2021年看到的整體情況是一路下行的。
銷售業(yè)績下滑帶來的影響之一便是房企開始向內(nèi)降低成本、增加效益。
一位曾在頭部房企任職的人士表示，其所在的西南區(qū)域一個項目100多員工，在2021年12月優(yōu)化掉將近一半，他也在優(yōu)化名單之中。“原來3000多人的華中區(qū)域，目前已經(jīng)優(yōu)化剩下2000多人，最終的目標(biāo)是大約1800人。”該房企的另一位員工告訴表示。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年內(nèi)300余名房企高管發(fā)生職位變動，龍頭房企、央企國企也在所難免。而更多的是拿著N＋1補(bǔ)償?shù)钠胀ǖ禺a(chǎn)員工。
銷售下滑只是2021年房企下滑表現(xiàn)的其中一面。據(jù)某地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26％，近五年來融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長，同時達(dá)到五年來最低點。
2021年，房企融資最明顯的降溫發(fā)生在三季度，受部分企業(yè)違約事件的影響，房企融資總量下滑到3079億元，同比下降32％；到四季度，房企融資降到低谷，融資總量僅1767億元，同比減少55％。
融資不暢疊加政策因素也使房企的拿地力度減小。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年，TOP100房企拿地總額25377億元，同比下降21.5％。TOP100房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為45.1％，與去年同期相比下降8.9個百分點。
上述民營房企副總裁認(rèn)為，從市場的發(fā)展規(guī)律看，房地產(chǎn)行業(yè)已然進(jìn)入了深耕和細(xì)作的階段，競爭力度進(jìn)一步加大。最讓其無法承受的是，資金和土地獲取渠道出現(xiàn)了根本性變化，行業(yè)自有資金利潤率下降很多，與之相應(yīng)的，公司虧損的項目也越來越多。
他認(rèn)為，對一部分企業(yè)來說，當(dāng)前的政策形勢對未來市場影響巨大，大部分民企在去化完現(xiàn)有土地存量后，后續(xù)發(fā)展乏力。退出市場或?qū)Ｗ瞿骋患?xì)分市場或許是這類房企的可行之路。
房企等待市場修復(fù)
在經(jīng)過一年的“洗禮”后，2021年12月下旬，《經(jīng)濟(jì)日報》刊文稱，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位沒有變，這一論調(diào)又給了市場以充足的信心。
該文章認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的基本面沒有變，住房需求依然旺盛。具體表現(xiàn)為，一是住房剛性需求。當(dāng)前我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.9％，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求；二是住房改善性需求。2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。
監(jiān)管層并沒有對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展陷入不利局面視而不見。2021年9月以來，監(jiān)管層逐漸釋放政策糾偏信號。12月召開的中央政治局會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議均提出，“更好滿足購房者的合理住房需求”、“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。另有不少城市從放松預(yù)售資金監(jiān)管、人才購房補(bǔ)貼、出臺“限跌令”等方面出手調(diào)整。
上述房企前高管認(rèn)為，“房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)基本面不會變，關(guān)鍵在于監(jiān)管層如何在回歸民生和產(chǎn)業(yè)發(fā)展兩者之間尋找定量的平衡，以求房地產(chǎn)業(yè)能夠持續(xù)健康發(fā)展。”
作為一個資金密集型行業(yè)，目前，房地產(chǎn)業(yè)包含的金融風(fēng)險依舊是不容忽視的。
同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從80多家內(nèi)房股海外債到期余額來看，2021年-2025年為兌付高峰期，到期余額分別為14.94億美元、273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元。因此未來5年，房企都將面臨規(guī)模巨大的美元債償付壓力，特別是2022年為償還壓力最大年份。
根據(jù)某地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2014年～2019年，房企的違約債券余額占比長期處于低位（4％以下），2020年房地產(chǎn)違約債券余額占全市場比重提升至8％。進(jìn)入2021年后，房企違約情況進(jìn)一步加劇，全年違約債券余額約達(dá)735億元。
此前，旭輝董事局主席林中發(fā)文表示，房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向從來沒變，要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，堅決降杠桿。近期政策變化僅是微調(diào)，防止過急過快，造成系統(tǒng)性風(fēng)險。如果2022年3月份觸底，6月份恢復(fù)常態(tài)，已是較樂觀的情況。
不過，上述房企副總裁告訴表示，市場修復(fù)期可能在12個月以上。盡管如此，政策層面也不會再讓市場恢復(fù)到太熱的程度，而且過去的市場周期邏輯失靈的可能性較大。但整個房地產(chǎn)市場的容量猶在，在這輪調(diào)整中仍能安全健康發(fā)展的有競爭力的企業(yè)，仍有發(fā)展機(jī)會。
