鄭州放松了限貸政策，成為熱點城市中第一個取消“認房又認貸”的城市。

繼多個城市降低房地產(chǎn)首付比例，銀行調(diào)整房貸利率后，進入3月，政策暖風(fēng)持續(xù)吹向房地產(chǎn)行業(yè)。

3月1日，鄭州市政府發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），全文共19條，通過支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化等舉措，促進房地產(chǎn)市場回暖。

半個月前，在鄭州市委經(jīng)濟工作會議上，鄭州市代市長何雄曾表示鄭州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)可期，半個月不到，穩(wěn)樓市的政策就正式出臺。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，鄭州樓市新政有很強的代表意義，它是政策紓困、政策升級的標志。

新政“十九條”給樓市松綁

《通知》主要從保障大學(xué)生在鄭安居、為外來務(wù)工人員置業(yè)提供便利、滿足居家養(yǎng)老需求、支持居民改善性住房需求等四方面支持合理住房需求。

其中，鼓勵老年人投靠在鄭州工作的子女、近親屬，允許其投靠家庭新購一套住房；對于在鄭州創(chuàng)業(yè)、就業(yè)的大學(xué)生，購買共有產(chǎn)權(quán)住房者可享受購房補貼，租住市場化租賃住房者，給予為期3年的一定面積補貼。而《通知》里的大學(xué)生，亦包括專科畢業(yè)生和技工院校預(yù)備技師、技師、高級工。

改善住房市場供給方面，主要從穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏、完善房價和地價聯(lián)動機制入手?！锻ㄖ芬?guī)定，去化周期大于18個月時，適度減少住宅用地供應(yīng)量。土地競拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價的20％，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)分期繳納。同時，出讓的住宅用地實行“限房價、競地價”政策，且已確定的房屋銷售價格將寫入土地出讓合同。

加大信貸融資支持則是從支持房企并購貸、個人房貸利率、開發(fā)貸等方面多管齊下。首先，定期組織銀企對接，鼓勵金融機構(gòu)對受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，按照依法依規(guī)、風(fēng)險可控等原則加大房企并購貸款支持；其次，降低個人住房消費負擔，引導(dǎo)金融機構(gòu)下調(diào)房貸利率，已有一套住房且已還清房貸的家庭再次購房時，執(zhí)行首套房貸款政策；第三，對支持開發(fā)貸、降低個人按揭貸款利率的金融機構(gòu)，政府在新增財政存款、基金賬戶等存放方面予以優(yōu)先支持。

未來三年，鄭州將實施安置房建設(shè)工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設(shè)的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

李宇嘉指出，作為國家中心城市和住建部重點監(jiān)測的熱點城市，鄭州此次出臺的政策影響比較大，如允許有老人投靠的家庭新購一套住房，相當于松綁限購；已有住房但還清房貸的家庭再購房時執(zhí)行首套房房貸政策，則意味著鄭州放松了限貸政策，成為熱點城市中第一個取消“認房又認貸”的城市。

鄭州去化周期已超21個月

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年8月至12月，鄭州新房、二手房價格連續(xù)下跌，新房銷量創(chuàng)近5年同期新低。而據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，今年1月份，鄭州主城區(qū)住宅成交36.32萬平方米，同比下滑22％；環(huán)鄭區(qū)域住宅量價齊跌，價格達近兩年最低值，成交量同比下滑5％。

成交下行，鄭州樓市面臨著不小的庫存壓力。平臺數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月，鄭州商品住宅去化周期已超過21個月，這或許是鄭州推行貨幣化安置的原因之一。但李宇嘉認為，“成也棚改、敗也棚改。棚改本質(zhì)上是貨幣對樓市的定向?qū)捤?。此前鄭州棚改大?guī)模推進，加上國家級中心城市、人口破千萬等‘光環(huán)’，房價、地價齊升。但貨幣化退后，支撐力量沒有了，樓市下滑很明顯。”

不過，房住不炒的基調(diào)下，此次鄭州房地產(chǎn)新政并未推出放松二手房交易的政策?！锻ㄖ肺闯霈F(xiàn)降低二手房交易個人所得稅的相關(guān)內(nèi)容。目前，鄭州是除北京以外唯一征收20％差額稅的城市。該政策從2015年1月1日開始實行，家庭轉(zhuǎn)賣非滿五唯一的住宅時，賣方需繳納20％的差額稅。

以一套購入價100萬、售出價120萬的房子為例，賣家需繳納的差額稅為4萬?，F(xiàn)實交易中，這筆稅額通常轉(zhuǎn)嫁給買家承擔，因此致使鄭州二手房市場慘淡，流動性也幾乎被鎖死。

但據(jù)鄭州業(yè)內(nèi)人士稱，鄭州部分區(qū)縣已開始執(zhí)行二手房交易稅費新政策，即賣方可自由選擇20％差額稅費或1％個稅。無法提供完整準確的房屋原值、有關(guān)合理費用憑證，按1％核定比例征收個人所得稅；能提供完整準確的房屋原值、有關(guān)合理費用憑證，按差額20％稅率征收個人所得稅。

近期，各地穩(wěn)樓市政策不斷，多從金融端為購房者提供支持，包括晉中、菏澤、南寧、南通等十余座城市調(diào)低首付比例；此外，廣西南寧將首套房公積金貸款額度提高至70萬，廣東中山將住房公積金貸款最高額度調(diào)整至90萬元等。

相較之下，鄭州的政策則更為系統(tǒng)、全面。行業(yè)專家認為，這具有實質(zhì)意義的穩(wěn)樓市和救樓市的導(dǎo)向，說明二線城市也開始進入政策持續(xù)放松的階段，也說明各地因地制宜出臺政策的主動性和急迫性增強。此類城市后續(xù)市場行情總體向上向好，若類似政策跟進，也可以帶動房地產(chǎn)交易行情回暖，促進3月小陽春的到來。