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1、購(gòu)買"二手房"應(yīng)注意的三大問題:
在"二手房"買賣中，買主一定要慎重并注意以下問題：
第一、 產(chǎn)權(quán)不完整的不買！如果賣方不是完全產(chǎn)權(quán)人，或只擁有部分產(chǎn)權(quán)便進(jìn)行交易，吃虧的便是買家。所以，在成交前，一定要了解清楚。二手房買賣，若是共有產(chǎn)權(quán)，必須要摸清楚其一出賣方出賣的是自己的產(chǎn)權(quán)，還是出賣完全產(chǎn)權(quán)？因?yàn)楣灿蟹课莸馁I賣比較繁瑣，一定要格外小心，建議您聘請(qǐng)專業(yè)人員代辦洽談及交易。
第二、 無完整結(jié)構(gòu)不買！如果搭建或改建基本結(jié)構(gòu)，造成一定危害，管理部門有權(quán)責(zé)令拆除還原。常見舊房搭建物有：騎樓、檐棚和陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)加建等。
第三、 無完整規(guī)格不買！從房屋的水電煤氣等條款是否清楚，即可了解規(guī)格是否完整。水電不通，有可能是久無人居住，管理保養(yǎng)容易出現(xiàn)問題。所以，務(wù)必要了解清楚呀！
2、實(shí)地考查應(yīng)注意哪些問題？
A 實(shí)地考察
（1）住宅外部環(huán)境
交通是否便利，是否遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣、水質(zhì)有無污染；
周邊是否有綠化帶或河流、湖泊；附近是否有文化機(jī)構(gòu)、商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所
小區(qū)內(nèi)是否有較好的綠化，無干擾、噪音；社區(qū)居民是否有同等的文化層次；社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否美觀、完整，學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)服務(wù)等配套設(shè)施是否健全。
（2）房屋內(nèi)部情況
是否有私搭私建部分，特別注意騎樓、檐棚以及陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)加建等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本結(jié)構(gòu)遭到破壞，必須讓對(duì)方拆除還原，以免被管理部門責(zé)罰或留下隱患。
戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡？墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題
打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開電視看一看圖象是否清楚，能收視多少臺(tái)的節(jié)目；確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
（3）物業(yè)管理的水平
水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收?。渴巧祥T代收還是自己去繳？三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉？保安水平怎樣？觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；小區(qū)綠化工作如何？物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)？
（4）入住以后的費(fèi)用
了解水、電、煤、暖的價(jià)格；物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；車位的費(fèi)用。查清原房主是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。
（5）舊房的歷史
哪一年蓋的？還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限； 哪些人住過？什么背景？是何種用途； 是否發(fā)生過不好的事情？是否欠人錢？或者發(fā)生過盜竊案。
B 查詢二手房產(chǎn)權(quán)狀況
第一步：您先要請(qǐng)賣方提供合法的證件，其中包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件，以及其它相關(guān)的證件。
產(chǎn)權(quán)證是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"；注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人；產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處；搞清楚是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還是已購(gòu)商品房--如果是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，除了查看對(duì)方的"房屋所有權(quán)證"，還有查看政府對(duì)其上市出售的批準(zhǔn)書。
資格證件是指交易雙方當(dāng)事人的主體資格，如代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效，共有房屋出售需要提交其它共有人的同意證明書；
其它相關(guān)證件是指出租房產(chǎn)要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的協(xié)議或證明，共有房產(chǎn)要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的協(xié)議或證明，中獎(jiǎng)房產(chǎn)要查中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等等。
第二步：向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等。
第三步：查驗(yàn)房屋是否有債務(wù)負(fù)擔(dān)。在房屋產(chǎn)權(quán)記錄中只記錄了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交情況，至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過程中是否曾經(jīng)發(fā)生過債務(wù)和責(zé)任，則需要查驗(yàn)有關(guān)的證明文件，主要包括抵押貸款的合同和租約；另外，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額。另外您還需要了解的內(nèi)容是：所購(gòu)房是否已被抵押，房屋是否已被法院查封等。
總之，要想了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)內(nèi)容，購(gòu)房者除了要向賣房者索要一切產(chǎn)權(quán)文件并仔細(xì)閱讀外，還要到房產(chǎn)管理部門查詢有關(guān)所購(gòu)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩相對(duì)照才能清楚地知道該房產(chǎn)的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)。
C 房屋資格的審查
根據(jù)國(guó)家規(guī)定，下列情況中的房屋買賣將受到限制：
違法或違章建筑；
房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確時(shí)，也不能買賣；
教堂，寺廟，庵堂等宗教建筑；著名建筑物或文物古跡等需加以保護(hù)的房屋；
由于國(guó)家建設(shè)需要，征用或已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋，禁止買賣；
單位不得擅自購(gòu)買城市私房；
出租人，共有權(quán)人，出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人，共有權(quán)人，承典人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；
出賣享有國(guó)家或單位補(bǔ)貼廉價(jià)購(gòu)買或建造的房屋有一定限制。
如果您買的是已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房，還應(yīng)看房屋是否已取得房屋所有權(quán)證書和政府對(duì)已購(gòu)公房上市出售的批準(zhǔn)。
3、購(gòu)買二手房，嚴(yán)把五大關(guān)
時(shí)下，隨著國(guó)家放開二手公房上市交易，又因新商品住房的房?jī)r(jià)太高，不少居民們購(gòu)買“二手房”已日趨增多，其實(shí)，買“二手房”所涉
及的情況比買新房要更為復(fù)雜一些。筆者認(rèn)為買到稱心的“二手房”至少需要把好以下“六關(guān)”：
一要審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性
確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，看有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人；搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或是經(jīng)濟(jì)適用住房，一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管部門查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性；要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)買，因?yàn)榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，故一定要確認(rèn)原單位是否同意出讓，對(duì)確認(rèn)是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出讓時(shí)，是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成，一般來說，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校 （學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
二要弄清房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況
要確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積，包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積，要核實(shí)產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)的從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積；要觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)，察看管線是否太多或者走線不合理，天花板是否有滲水的痕跡？墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題；此外，要了解裝修的狀況，原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何。
三要考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平
打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺(tái)的節(jié)目，打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓，確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象，觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象，“三表”是否出戶，電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；觀察小區(qū)是否封閉？保安水平怎樣？觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心，小區(qū)綠化工作如何？物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)及各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
四要了解房屋的歷史與鄰居組合
要了解一下該住房是哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；哪些人住過，什么背景，是何種用途，是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢、或者發(fā)生過盜竊案？有否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤等的費(fèi)用？好鄰居會(huì)讓你生活愉快，可在不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次，觀察公共樓道的整潔程度及布局，拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?，與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。
五要反復(fù)比較判斷該房屋值不值這個(gè)價(jià)
自己通過對(duì)市場(chǎng)上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值，也可委托信得過的中介機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，要弄清該房子以后能否做二手房按揭貸款，應(yīng)該說，銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的最低保值價(jià)。 |
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